이재명 후보 부동산 정책 종합 정리(김문수 비교)

 

핵심 부동산 정책 방향

이재명 더불어민주당 후보는 문재인 정부의 실패를 반면교사 삼아 실용주의적 접근으로 부동산 문제를 풀겠다는 기조를 내세우고 있습니다. 그는 과거 *“집은 주거용이지 투자·투기용이 아니다”*라는 이념적 입장에서 현실적으로 **“부동산을 투자 수단으로 접근하는 것을 막을 길은 없다”**며 생각을 바꾸었다고 밝혔습니다. 이에 따라 주택 가격 안정의 해법을 공급 확대와 시장 기능 활용에 두고, 세금 등으로 수요를 억누르는 직접 개입은 최소화한다는 방침입니다. 요컨대 “굳이 세금 때려서 억누르지 말자”, *“부동산 정책은 손댈 때마다 문제가 된다”*는 인식 아래 과도한 규제보다는 수요·공급 원리에 따른 관리를 강조하고 있습니다. 이러한 방향 전환은 이전 대선에서 내세웠던 국토보유세 신설 등 강력 규제 일변도의 공약을 사실상 철회한 데서도 드러납니다.

주택 공급 확대 계획

이 후보는 **“주택 공급을 최대한 늘리는 것”**을 부동산 정책의 핵심으로 삼고 있습니다.

구체적으로 도시 재개발 활성화와 신규 택지 개발을 양대 축으로 하는 공급 확대 전략을 제시했습니다:

• 노후 도시 정비: 수도권 1기 신도시(분당·일산·산본·중동·평촌) 및 수원·용인·안산·인천 등 노후 계획도시의 재건축을 지원하고, 서울 노후 도심의 재개발·재건축 규제를 완화합니다. 구체적으로 안전진단 등 진입 장벽을 낮추고 용적률 상향과 조합원의 분담금 완화를 추진해 정비사업을 촉진할 계획입니다. 다만 용적률 인센티브 등으로 늘어나는 개발이익의 일부는 공공임대주택 등으로 환수하여 민간이익과 공공기여의 균형을 맞추겠다는 구상입니다.
• 신규 택지 개발: **“교통이 편리한 제4기 스마트 신도시”**를 개발해 청년·신혼부부 등 무주택자에게 쾌적하고 부담 가능한 주택을 공급하겠다고 밝혔습니다. 특히 수도권의 높은 땅값 문제를 고려하여 수도권 그린벨트 일부 해제 등으로 저렴한 공공택지를 확보, 택지비를 낮춘 신규 분양주택을 대규모로 공급한다는 계획입니다. 이는 윤석열 정부도 추진했던 방안으로, 민주당은 이를 통해 청년·신혼부부 대상 지분적립형 분양주택이나 토지임대부 분양주택을 확대하겠다는 구상입니다. 다만 4기 신도시는 준비와 사업 기간을 감안할 때 임기 내 완공은 어려움이 있어 중장기 과제로 추진될 전망입니다.

이러한 공급 확대 방안에서 구체적인 물량 목표치는 함부로 제시하지 않고 있습니다. 지난 대선 당시 **과도한 공급 목표(예: 311만 호 공약)**를 내걸었다가 실현 가능성 논란을 겪었던 점을 의식해, 이번에는 지역별 맞춤 공급 전략을 강조하되 수치 산정은 신중히 하고 있다는 분석이 제기됩니다. 대신 광역교통망 확충을 병행하여 수도권 주택 공급 효과를 높이는 방안도 내놓았습니다. 예를 들어 수도권 광역급행철도(GTX) D·E·F 노선 신설 및 기존 A·B·C 연장 등을 단계적으로 추진해 서울 집중 수요를 주변으로 분산시키겠다고 공약했습니다.

 

 

무주택자 지원 대책

 

실수요자인 무주택자의 내집 마련을 돕기 위한 다양한 지원책도 마련하고 있습니다. 이재명 후보는 *“집을 꼭 사서 살고 싶어 하는 사람들에게는 살 수 있는 여건을 충분히 만들어주자”*는 입장으로, 청년·신혼부부 등에게 금융·세제 지원과 주거비 보조를 제공할 계획입니다. 주요 대책은 다음과 같습니다.

• 생애최초 주택구입 금융지원: 생애 최초 주택 구매자의 주택담보대출비율(LTV)을 90%까지 완화하는 공약을 내세워, 최소한의 자기자본으로도 내집 마련이 가능하도록 돕겠다고 했습니다. 또한 DSR 완화 등 대출 규제를 유연하게 적용해 청년층의 자금 조달 문턱을 낮추는 방안을 약속했습니다. (※참고: 2022년 대선 공약이었던 다주택자 양도세 중과 한시 유예 등은 현 정부에서 일부 시행되었고, 이번에는 실수요자 지원에 초점을 맞추는 모습입니다.)
• 청년·신혼부부 주거비 지원: 결혼·출산을 장려하고 주거 안정을 돕기 위해 청년 및 신혼부부 대상 주거비 보조를 확대합니다. 현금 월세 지원이나 대출이자 지원 등의 형태로 최대 9년간 주거비를 지원하는 방안을 검토 중입니다r. 예컨대 기존 정부의 청년월세 지원(월 20만원 한시 지원 등)을 대폭 확대·연장하고, 신혼부부에게도 출산 단계에 따른 추가 지원을 제공하여 주거 부담을 덜어줄 계획입니다. (※국민의힘 김문수 후보는 결혼·출산 시 각각 3년씩 총 9년 주거비 지원하는 ‘3·3·3 청년주택’ 공약을 제시해 비슷한 방향성을 보입니다.)
• 주택바우처 등 주거복지 강화: 저소득 무주택 가구를 위한 주거급여 인상 및 주택 바우처 제도 개선도 추진합니다. 급격한 금리 인상기 이후 늘어난 월세 거주 가구에 대한 지원을 강화하고, 청년 맞춤형 임대주택 공급과 월세 보조를 통해 주거 취약계층의 부담 경감을 도모합니다. 이재명 후보는 “청년 맞춤형 공공주택도 많이 공급하고, 임대지원·월세지원 정책을 확대할 필요가 있다”고 강조한 바 있습니다.

부동산 세제 개편안

이재명 후보는 부동산 세제에 대해서는 현 상태를 대체로 유지하며 급격한 변경을 지양하는 입장입니다.

문재인 정부 시절 다주택자 중과세 등 잦은 세제 개편이 시장 불안을 키웠다는 판단에 따라,

**“부동산 세금은 가급적 손대지 않는 게 좋다”**고 공개적으로 언급했습니다.

이에 따라 이번 대선에서는 크게 네 가지 방향이 나타납니다.

• 국토보유세 철회: 지난 대선에서 공약했던 국토보유세(토지 초과이득세) 신설을 공식 철회했습니다. 이 후보는 *“수용성이 너무 떨어지고 표에도 도움 안 됐다”*며 국토보유세 도입을 더 이상 추진하지 않겠다는 입장을 분명히 했습니다. 이는 과거 부동산 불로소득 환수 기조에서 선회한 것으로, 증세보다는 시장 안정에 우선순위를 두겠다는 의미입니다.
• 보유세·거래세 현행 유지: 종합부동산세와 양도소득세 등에 대해서는 당장 큰 폭의 완화를 공약하지는 않았습니다. 민주당은 윤석열 정부의 종부세 완화·양도세 중과 폐지 시도를 국회에서 저지해온 바 있는데, 이 후보 본인도 **“1가구 1주택 실거주는 제약할 필요가 없다”**고 언급하면서도 현행 세제를 근간으로 두는 신중한 태도를 취하고 있습니다. 즉, 다주택자 중과 완화 등은 국민 여론과 주택시장 상황을 보아 가며 점진 검토하되, 섣불리 세 부담을 크게 낮춰 투기 수요를 자극하지 않겠다는 것입니다. (※반면 김문수 후보는 종부세 전면 개편, 다주택자 양도세 중과 즉각 폐지, 재건축 초과이익환수제 폐지 등을 공약해 보다 적극적 감세·완화 입장입니다.)
• 공시가격 및 과세기준 조정: 문재인 정부 시기 급격히 상승한 부동산 공시가격 현실화율을 조정하여 *“부동산 폭등으로 국민 부담이 늘어난 부분을 완화”*해야 한다는 입장도 내비쳤습니다. 집값 하락 국면 등을 고려해 공시가격 상승 속도를 조절하고, 1주택자의 재산세 부담 경감 등 미세 조정 가능성을 시사했습니다. 다만 이 역시 시장에 불필요한 시그널을 주지 않는 선에서 단계적으로 검토할 것으로 보입니다.
• 세제 안정성 중시: 전반적으로 세제를 경기부양 수단이나 징벌적 수단으로 남용하지 않고, 일관성과 예측 가능성을 높이는 데 중점을 둡니다. 이 후보 캠프는 “부동산 세제를 특별히 손볼 필요를 느끼지 않는다”고까지 밝혔는데, 이는 최근 부동산 시장의 침체 가능성 속에 세제 변수로 시장 변동성을 키우지 않겠다는 의도로 해석됩니다. 대신 기존 세제의 허점 보완(예: 다주택자 증여를 통한 세 회피 차단 등)과 실수요 보호(예: 1주택 장기보유자 세부담 완화 등)는 지속적으로 추진할 전망입니다.

임대차 제도 개선 및 세입자 보호

임대차 3법(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제)에 대해서는 큰 틀을 유지하되, 시행착오를 보완하는 방향입니다. 이재명 후보는 *“어떤 정책이든 시장 원리를 거스른 채 정책 효과를 달성하긴 어렵다”*며, 과도한 임대차 규제에는 신중한 태도를 보이고 있습니다. 실제로 당내 일부에서 제기된 *“전세계약 10년 보장”*과 같은 급진적 임대차법 개정안에 대해서도 *“당의 공식 입장이 아니고 개인적으로도 바람직하지 않다”*고 선을 그은 바 있습니다. 이는 기존 2년+2년 계약갱신청구권과 5% 상한제를 현실적으로 유지하되, 추가적인 계약기간 연장은 시장 혼란 우려로 추진하지 않겠다는 뜻입니다.

대신 세입자 권리 보호와 임대 시장 투명화를 위한 여러 보완책을 추진합니다.

 

• 전세사기 방지 및 피해자 구제: 최근 사회적 문제가 된 깡통전세·전세사기 사태 재발을 막기 위해 임대인·중개인 처벌 강화와 선 보상 후 구상 대책을 공약화할 가능성이 높습니다. 민주당은 캠코(한국자산관리공사) 등이 전세보증금 반환채권을 매입해 피해 세입자에게 우선 변제해주는 ‘선구제 후회수’ 특별법을 당론으로 추진해왔으며, 이재명 후보도 대통령 취임 시 해당 대책을 즉각 시행할 것을 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 윤석열 전 대통령이 거부권을 행사했던 이 법안을 정권 교체 시 부활시켜 전세사기 피해자들을 신속 구제하겠다는 것입니다.
• 임대보증금 보호 강화: 전세보증금 반환보증 보험의 가입 대상을 확대·의무화하고, 임대인의 정보공개 및 임차권 등기명령 활성화 등으로 세입자의 권리 실효성을 높입니다. 전월세신고제를 통한 실거래 정보 축적으로 투명성을 높이는 한편, 악성 임대인 공개제도 도입 등으로 고의적 미반환 행위를 억제할 계획입니다. 또한 보증금 미반환 시 공공이 우선 변제 후 구상권 행사(선구제 후회수)의 제도화를 통해 세입자 피해를 최소화합니다.
• 임대차 시장 안정 유도: 임대차 3법 시행 과정에서 나타난 부작용을 줄이기 위해 시장 모니터링 및 보완 입법을 병행합니다. 예를 들어 계약갱신요구권 행사 여부에 따른 임대인 세제혜택(양도세 비과세 요건 완화 등)이나 임대주택 등록 활성화 인센티브 등을 검토해 임대인의 협조를 유도할 방침입니다. 또한 공정임대료 도입 등 임대료 급등 억제장치를 논의하되, 가격 통제보다는 공공임대 확대와 임대차 분쟁조정 강화 등 간접적 안정화 방안을 우선합니다.

요약하면, 이재명 후보의 임대차 정책은 세입자 보호를 강화하면서도 시장 충격은 최소화하는 균형점을 찾는 데 주안점이 있습니다. *“국민 주거권 보장은 국가의 책무지만, 시장원리를 거스르면 안 된다”*는 그의 언급처럼, 임대차 제도 개선은 안정적인 주거권 보장과 임대 시장의 지속가능성 두 목표를 동시에 고려하는 방향으로 이루어질 것으로 보입니다.

 

공공주택 정책 (기본주택 및 임대주택)

 

이 후보는 공공임대주택의 공급 확대를 중요한 주거복지 해법으로 강조합니다. 비록 과거처럼 *‘기본주택’*이라는 용어를 전면에 내세우지는 않지만, **“고품질 공공임대주택을 지속적으로 확대”**하겠다는 공약을 분명히 했습니다. 구체적인 공급 물량 목표는 단계적으로 공개할 예정으로, 현재까지는 공공임대주택 재고율을 선진국 수준으로 끌어올리는 장기비전을 제시하고 있습니다.

공공주택 정책의 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

• 청년·신혼부부 맞춤형 공공주택: 이재명 후보는 “청년들을 위한 공공임대주택을 늘려야 한다”고 여러 차례 강조했습니다. 이에 따라 일자리 연계형 청년주택, 신혼희망타운 등을 확대하고, 대학생을 위한 기숙사형 임대주택 공급도 지원합니다. 김문수 후보가 1인 가구용 원룸형 공공임대 10% 특별공급 등을 공약했는데, 이 후보도 청년 1인 가구 맞춤형 공공주택 비중 확대를 검토해 세대별 수요에 맞는 공공주택을 공급할 계획입니다.
• 중산층도 살 수 있는 공공임대: 기존에는 저소득층 위주의 영구·국민임대가 대부분이었지만, 중산층까지 포괄하는 장기공공임대주택(=기본주택) 공급에 무게를 두고 있습니다. 면적과 품질을 민간 아파트 수준으로 높인 장기임대주택을 대량 공급하여, 무주택 중산층도 평생 거주 가능한 임대주택을 선택할 수 있도록 하겠다는 것입니다. 이를 위해 초기 분양이 아닌 공공자가·임대 혼합 모델(지분적립형 분양주택, 토지임대부 주택 등)을 도입해 거주의 안정성과 자산 형성 기회를 동시에 제공하려 합니다.
• 공공임대 재정 및 품질 개선: 공공임대 확대에 필요한 재원은 주택도시기금 확대, 사회복지 예산 등을 통해 확보하고, 공공임대 품질 향상을 위해 설계·시공 단계부터 민간의 창의성과 기술을 활용할 방안을 모색합니다. 임대주택단지의 시설 개선과 커뮤니티 활성화를 통해 공공임대에 대한 인식을 개선하고 주민 삶의 질을 높이는 정책도 병행합니다. 예컨대 기존 임대주택 리모델링 사업을 활성화하고, 공공임대 입주민에게 **주거서비스(육아, 돌봄 등)**를 제공하여 살고 싶은 공공주택을 만들겠다고 합니다.
• 분양주택과의 균형: 한편 공공주택 정책이 임대 일변도로 흐르지 않도록, 무주택 실수요자를 위한 공공분양주택도 일정 물량 공급할 계획입니다. 토지임대부 분양이나 지분적립형 분양 등으로 시세보다 저렴한 공공분양을 확대하고, 분양가상한제 개선 등을 통해 민간 분양시장도 안정화를 도모합니다. 이로써 임대·분양이 조화된 공공주택 정책으로 무주택자의 다양한 수요에 대응하겠다는 전략입니다.

요컨대, 이재명 후보의 공공주택 정책은 주택시장 양극화를 완화하고 주거 약자를 보호하기 위한 안전망 구축에 가깝습니다. 과거 공약이었던 **기본주택 구상(질 좋은 100만 호 장기임대)**의 방향성은 유지하되, 명칭이나 방식에서 보다 현실적으로 다듬어 추진될 것으로 평가됩니다.

 

토지 이용 및 개발 규제 방향

 

부동산 시장 안정을 위해 토지 이용 규제와 개발 규제 정책에서도 조정이 예고됩니다. 이재명 후보는 개발 규제에 있어서 “민간에 당근을 주되, 일정 부분은 공공이 환수”하는 투트랙 전략을 밝히고 있습니다. 이는 개발사업 활성화를 위한 규제 완화와 개발이익 환수의 조화를 꾀하는 방향입니다.

 

• 재건축 규제 완화: 이 후보는 *“재건축·재개발 규제를 완화해 층수도 늘려주고 용적률도 늘려주겠다”*며 노후 단지 정비사업의 사업성을 높이겠다고 했습니다. 다만 *“늘려주는 만큼 일부는 공공주택으로 공급하게 하겠다”*고 밝혀, 완화와 환수를 병행할 뜻을 분명히 했습니다. 구체적으로 안전진단 기준 완화, 재건축초과이익환수제 개선 등을 통해 사업 소요 기간을 단축하고, 그 대가로 기부채납 주택을 받아 공공임대 공급 혹은 임대료 인하에 활용하는 방식입니다.
• 개발절차 간소화: 민간 주택공급을 가로막는 불필요한 규제를 줄여 인허가 절차를 간소화할 방침입니다. 예를 들어 재건축·재개발의 승인 권한을 지방정부에 이양하거나, 각종 심의 절차를 통폐합하여 사업 소요기간을 단축시키겠다고 공약했습니다. 현재 재개발 사업에 평균 10~15년 걸리는 것을 절반 수준으로 단축하여 신속한 공급을 돕겠다는 것입니다. 또한 주택 공급 관련 규제를 패키지 완화하는 특별정비구역 지정 등도 검토하여, 민간의 개발 참여 유인을 높입니다.
• 투기 억제 및 부동산 범죄 근절: 한편 토지 투기와 부동산 범죄에 대한 엄정 대응을 천명했습니다. 이재명 후보는 경기도지사 시절 기획부동산 등 조직적 지가 조작·사기 행위를 집중 단속한 성과를 언급하며, **“부동산 관련 범죄가 발붙이지 못하게 하겠다”**고 강조했습니다. 이를 위해 부동산거래분석원 설치(부동산 시장 교란행위 상시 모니터링), 내부정보 이용 투기자 엄벌, 농지투기 규제 강화 등의 대책을 시행할 예정입니다. 특히 서민들을 노리는 기획부동산에 대해서는 처벌 수준을 중범죄 수준으로 높이고, 피해자 구제책도 병행해 투기 수요를 차단하겠다고 밝혔습니다.
• 토지 이용 효율화: 국토의 효율적 이용을 위해 유휴 토지 개발과 도시재생도 추진합니다. 도심 내 국공유지나 장기미집행 부지를 활용해 임대주택을 공급하고, 지방에는 도시재생 뉴딜 업그레이드를 통해 빈집 정비 및 생활 SOC 확충을 병행합니다. 또한 GTX 등 광역교통망을 따라 개발축을 형성하여 난개발을 막고 계획적 토지 이용을 유도합니다. 한편 균형발전 특별회계 등을 활용해 낙후 지역의 기반시설 투자를 늘리고, 개발이익의 지역환원을 제도화함으로써 개발로 인한 혜택이 특정 지역에만 편중되지 않도록 할 방침입니다.

 

 

정리하면, 이재명 후보의 토지·개발 규제 정책은 “풀 것은 풀고, 거둘 것은 거두는” 균형 전략이라 할 수 있습니다. 민간의 개발 활력을 살려 주택 공급을 늘리되, 투기적 지대 추구는 억제하는 방향으로, 시장 기능과 공공 이익을 조화시키려는 것입니다. 이러한 기조 하에 과도한 규제는 완화하면서도, 필요한 공적 통제와 투기 차단 장치는 강화하는 투트랙 정책이 펼쳐질 것으로 기대됩니다.

 

주요 부동산 공약 비교표 ( 이재명 vs. 김문수 )

이재명 후보의 부동산 정책은 국민의힘 김문수 후보 등 경쟁후보들과 큰 방향에서는 유사하지만

세부 내용에서 일부 차이가 있습니다. 아래 표는 핵심 분야별 공약을 비교한 것입니다.

 

정책 분야                         이재명 (더불어민주당)                                                             김문수 (국민의힘)

 

주택 공급 확대	- 재개발·재건축 활성화 (1기 신도시 재정비, 서울 도심 용적률 상향 등) - 수도권 4기 신도시 개발로 청년·신혼부부 주택 공급 - GTX 등 교통망 확충 통한 수도권 주택공급 분산 (구체 물량 목표치 언급 신중)	- “3·3·3 청년주택”: 결혼·출산시 총 9년간 주거비 지원주택 매년 10만 가구 공급 - 청년·신혼부부 주택 매년 20만 가구 공급  (1인 가구용 소형주택 포함) - 재개발·재건축 인가권 지방 이양으로 사업기간 단축 추진 (공급 물량 목표 제시)
무주택자 지원	- 생애최초 주택구입 LTV 90%까지 완화 등 금융지원 - 청년·신혼 주거비 지원 확대 (월세·대출이자 지원 등) - 주거급여 상향 및 임대주택 우선공급 확대 - (전세 → 내집 마련) 주택 바우처 및 중간임대 활성화	- 출산장려 연계 주거지원 (위 3·3·3 주택) - 청년 월세 세액공제 확대 등 간접지원 - 생애주기별 취득세 감면 (청년·신혼 첫집 등) - (LTV 완화 80% 수준 공감대)
부동산 세제	- 현행 유지 기조: “세금은 건들지 않는 게 상책” - 국토보유세 도입 철회 - 다주택자 양도세 중과 등 기존 세제 유지  (필요시 미세조정) - 공시가격 등 과세체계 보완해 1주택자 부담 완화	- 종부세 전면 개편 (세율 인하 또는 재산세와 통합) - 다주택자 양도세 중과 즉시 폐지 - 재건축 초과이익환수제 폐지 추진 - 지방 주택 취득세 면제 등 ‘화이트존’ 지정
임대차 정책	- 계약갱신청구권·전월세상한제 유지 (추가 연장 신중) - 전세사기 피해 국가 선구제 추진 - 임대보증금 반환보험 의무화 등 세입자 보호 강화 - 임대인 인센티브 통해 전월세 시장 안정 도모	- 임대차 3법 개정 추진 (계약갱신권 축소 등 완화) - 전월세 신고제 보완 및 시장 자율 확대 주장 - 청년·신혼부부 전세자금 대출지원 강화 - (전세사기 특별법 현행 유지 입장)
공공주택 정책	- 공공임대주택 단계적 확대 (질 좋은 중형 임대 포함) - 청년·신혼 맞춤형 임대 대폭 공급 - 지분적립형·토지임대부 등 공공분양 병행 - 기존 임대주택 품질 개선 및 주거서비스 강화	- 공공지원 임대 확대 공감대 (민간참여형) - 공공주택의 10%를 1인 가구형 특별공급 - 대학가 원룸촌 규제완화로 반값 원룸 공급 - 지방에 공공분양 확대 (미분양 해소 겸용)
개발 규제	- 재건축 안전진단 완화 등 사업성 제고 - 용적률 완화 대가로 공공기여 환수(기부채납 주택) - 그린벨트 일부 해제로 신규 택지 공급 - 부동산범죄 엄단 (기획부동산 처벌 강화 등)